役員社宅を導入する際、最も重要なのが「賃貸料相当額」（所得税基本通達のいう「通常の賃貸料の額」）の正確な把握です。役員から徴収する家賃がこの金額を下回ると、差額が役員の給与（経済的利益）として課税され、源泉所得税の追徴につながります。
本記事では、所得税法基本通達の計算方法を公認会計士・税理士の視点で解説し、無料の計算ツールもご提供します。
賃貸料相当額とは何か
役員に社宅（会社名義の住宅）を無償または低額で提供する場合、一定額以上を役員から徴収しなければ、その差額が給与として課税されます（所得税法36条1項・2項、所得税基本通達36-15・36-40〜36-42）。
この金額を、本記事では賃貸料相当額と呼びます（通達上の用語は「通常の賃貸料の額」。これ以上を徴収していれば、社宅の貸与による経済的利益はないものとされます）。所得税基本通達36-40・36-41に計算方法が定められており、固定資産税の課税標準額をもとに算出します。
会社が徴収する家賃 ≥ 賃貸料相当額 → 社宅の貸与による給与課税なし
会社が徴収する家賃 ＜ 賃貸料相当額 → 差額が役員の給与（経済的利益）として課税
計算方法：2つの通達を使い分ける
住宅の規模によって適用する通達が異なります。
① 小規模住宅（通達36-41 算式A）
以下のいずれかに該当する住宅が「小規模住宅」に該当します。
- 法定耐用年数が30年以下の建物（木造、軽量鉄骨造など。通達上の「木造家屋」）：床面積 132㎡以下
- 法定耐用年数が30年を超える建物（RC造・SRC造・重量鉄骨造など。通達上の「木造家屋以外の家屋」）：床面積 99㎡以下
区分は「木造か非木造か」ではなく、減価償却資産の耐用年数省令別表第一の法定耐用年数が30年以下か超かで決まります（通達36-40注2）。判定する床面積には、マンションの共用部分を専有面積の割合であん分した面積を加えます。会社所有か借上げかは問わず、この基準に収まれば算式Aです。役員社宅として使われるRC造マンションは99㎡以下が多いため、実務では算式Aになるケースが大半です。
賃貸料相当額（月額）＝
建物（家屋）の課税標準額 × 0.2%
＋ 12円 × 床面積（㎡） ÷ 3.3
＋ 土地（敷地）の課税標準額 × 0.22%
※この算式の結果がそのまま月額です（12で割りません）。課税標準額は建物・敷地とも貸与部分に対応する額（1棟の一部なら全体の額を床面積割合等であん分。通達36-42(1)）。端数処理は通達に定めがありません。円未満を切り上げて徴収すれば不足になりません計算例：RC造（耐用年数47年）・判定用床面積65㎡・貸与部分に対応する建物課税標準額5,000,000円・土地課税標準額8,000,000円の場合
- 建物分：5,000,000 × 0.002 ＝ 10,000円
- 面積分：12 × 65 ÷ 3.3 ＝ 236円
- 土地分：8,000,000 × 0.0022 ＝ 17,600円
- 合計：27,836円/月
会社が月額200,000円の家賃を支払っているとすると、役員から27,836円（切上げなら27,837円）を徴収すれば、会社負担の172,164円は役員の給与として課税されません。年額では2,065,968円を、役員報酬を経由せずに会社の損金で負担できることになります。
② 一般住宅・借上社宅（通達36-40 算式B）
小規模住宅の基準を超える物件（床面積の大きいマンション・一戸建て等）に適用されます。会社が第三者から借り上げている社宅も、小規模住宅の基準に収まれば算式Aで、超える場合にだけ算式Bと「支払家賃の50%」の比較になります。
賃貸料相当額（月額）＝
（建物の課税標準額 × 12%〔法定耐用年数30年超の建物は10%〕 ＋ 土地の課税標準額 × 6%） ÷ 12
※借上社宅（小規模住宅に当たらないもの）の場合は「会社が支払う家賃の50%」と上記算式の大きい方
※床面積240㎡超で内外装・設備が著しく豪華な住宅など「豪華社宅」は、この算式によらず時価（通常の家賃）が賃貸料相当額になります算式Bは算式Aより賃貸料相当額が高くなります。「家賃の半分を払えば足りる」という説明は、この算式Bの借上社宅の場合の話であり、小規模住宅には当てはまりません。上の計算例のように、算式Aの結果は家賃の50%を大きく下回ることが多く、50%を徴収していると払いすぎになります。逆に算式Bの借上社宅で算式の額が家賃の50%を上回る場合は、50%では足りません。
固定資産税の課税標準額はどこで確認する？
計算に必要な「課税標準額」は、毎年4〜6月頃に市区町村から送付される固定資産税の納税通知書（または固定資産税評価証明書）で確認できます。
- 建物の課税標準額：納税通知書「家屋」欄の「課税標準額」
- 土地の課税標準額：納税通知書「土地」欄の「課税標準額」（住宅用地特例適用後の額）
会社名義で物件を取得した場合は会社宛てに通知が届きます。借上社宅（会社が第三者から賃借し役員に転貸）の場合は、貸主に課税標準額を確認します（固定資産税評価証明書の写しをもらうか、借主として市区町村で評価証明書を取得します）。
無料チェッカーで瞬時に試算
課税標準額がわかれば、あとは計算式に当てはめるだけです。MiChiでは通達36-41（小規模）・36-40（一般）両方に対応した無料の賃貸料相当額チェッカーをご用意しています。
固定資産税の課税標準額を入力するだけで、通達の算式による賃貸料相当額と会社負担額を即座に算出します。
注意点：計算結果は「概算参考値」
賃貸料相当額の計算は通達に定められた算式に基づきますが、実際の税務処理においては以下の点に留意が必要です。
- 課税標準額の確認ミス：「評価額」と「課税標準額」は異なります。住宅用地特例（1/6・1/3軽減）適用後の課税標準額を使用してください。
- 物件区分の判定：法定耐用年数30年超の建物（RC造等）は、共用部分をあん分した床面積が99㎡を超えると算式Bになります。
- 借上社宅の50%ルール：実際の支払家賃との比較が必要です。
- 水道光熱費の取扱い：会社負担の光熱費は別途課税対象となる場合があります。
個別案件の税務判断については、必ず税理士等の専門家にご相談ください。
計算代行サービス（PDF計算書発行）
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本記事の内容は一般的な情報提供を目的としており、税務上の判断根拠にはなりません。個別案件の税務判断については、税理士等の専門家にご相談ください。
